ВВЕДЕНИЕ

С признанием земли недвижимым имуществом и введением частной собственности на землю стало очевидно, что именно земли городов и иных поселений наиболее привлекательны для инвесторов. В условиях рыночной экономики резко повысился интерес к правовому регулированию их использования, в том числе к решению проблемы сочетания частных и публичных интересов в процессе застройки городских территорий. Соответствующее потребностям рынка правовое регулирование использования этих земель может ускорить развитие экономики. Эти земли и расположенные на них строения являются наиболее ценными объектами недвижимости, которые служат источником стабильных высоких налоговых поступлений в бюджет.

Основное целевое назначение земель поселений состоит в том, что они служат территориальным операционным базисом для размещения жилых, производственных, офисных, социально-культурных зданий, сооружений и объектов, предназначенных для удовлетворения потребностей населения. Ценность и экономическое значение земель поселений определяется по другим критериям, нежели земель иных категорий, и зависит, например, от месторасположения участка, его рельефа, грунтов основания, возможности просадки грунта, возможности свободного доступа на участок, наличия на нем иных строений, зданий, сооружений, обеспеченности его коммуникациями и т.п. В последние годы при оценке земельных участков под застройку на землях поселений все чаще используются и такие критерии, как состояние окружающей природной среды, наличие зеленых зон, близость водоемов, виды, которые будут открываться из окон построенного здания, и т.п. Экономические факторы оказали влияние и на изменение соотношения видов использования земель поселений. Преимущественное развитие получили жилая застройка, застройка офисными помещениями, спортивными комплексами и культурно-развлекательными сооружениями. В то же время почти не возводятся новые объекты производственного назначения, а ряд старых зданий производственного назначения предназначается под реконструкцию или снос, с целью освобождения территории под жилищное и офисное строительство. Наряду с положительными тенденциями (например, прекращение или вывод экологически вредных производств) здесь прослеживаются и отрицательные - уничтожение под видом "реконструкции" памятников истории и культуры.

ПОНЯТИЕ И ВИДЫ ГОРОДСКИХ ПОСЕЛЕНИЙ

Впечатляющий размах жилищного строительства в современной России стал знаковым явлением сегодняшнего дня. Это относится как к строительству в больших и малых городах так и к программам малоэтажного строительства.

Земельный кодекс РФ все земли по целевому назначению подразделяет на следующие категории, каждая из которых имеет свой правовой режим:

1) земли сельскохозяйственного назначения;

2) земли поселений; (в законопроекте ФЗ "О внесении изменений в градостроительный кодекс РФ и некоторые другие законодательные акты РФ", который рассмотрен Государственной думой РФ во втором чтении 22.11.2006г., предлагается заменить понятие "земли поселений" на "земли населенных пунктов")

3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

4) земли особо охраняемых территорий и объектов;

5) земли лесного фонда;

6) земли водного фонда;

7) земли запаса.

Так как земля является важнейшей частью природной среды, то все земли в РФ подразделяются на несколько категорий. Одной из них являются земли поселений. Данные земли представляют собой пространственно-операционный базис располагающихся на них городов и других поселений. В настоящее время, когда все население проживает в городах, поселках и иных поселениях, крайне важно рациональное использование земель данного вида, разработка вопросов государственного регулирования (то есть система учета, мониторинга, кадастра) их использования, а также наличие достаточных мер для охраны данного режима от нарушений.

Землями поселений признаются земли, предоставленные для размещения и развития городов, поселков и сельских поселений.

Земли поселений -- одна из категорий земель в земельном фонде России.

Согласно Градостроительному кодексу РФ все населенные пункты Российской Федерации подразделяются на городские (города и поселки), сельские (села, станицы, деревни, хутора, кишлаки, аулы, стойбища, заимки) и иные поселения.

При этом в зависимости от численности населения городские и сельские поселения соответственно подразделяются на:

Сверхкрупные города (численность населения свыше 3 млн.чел.);

Крупнейшие города (от 1 миллиона до 3 млн. чел.);

Крупные города (от 250 тысяч до 1 миллиона человек);

Большие города (от 100 тысяч до 250 тысяч человек);

Средние города (от 50 тысяч до 100 тысяч человек);

Малые города и поселки (до 50 тысяч человек);

Крупные сельские поселения (свыше 5 тысяч человек);

Большие сельские поселения (от 1 тысячи до 5 тысяч человек);

Средние сельские поселения (от 200 человек до 1 тысячи человек);

Малые сельские поселения (менее 200 человек).

Я родился в деревне и жил там до самого окончания школы. Потом я поступил в университет в большем городе. На своем опыте я ощутил, как отличается жизнь в сельской местности и в городе, и могу ответить, где лучше жить.

Чем поселки и села отличаются от городов

Я заметил, что с каждым годом мое село все больше начинает обрастать благами, присущими городу. Но в нашей стране еще много деревень в глуши, которые радикально отличаются от городов.

Главным отличием села и города является количество жителей и размер населенного пункта. Деревню чаще всего можно пройти за минут тридцать, а то и быстрее. Жители друг друга знают очень хорошо, и секрет утаить практически невозможно. В городе же соседи по этажам могут быть не знакомы годами.

Если в деревне есть хоть один магазин, где можно купить буханку хлеба, это уже хорошо. Погуляв лишь по одной городской улице, можно сбиться со счету от бесчисленных магазинов.

Жители города обитают в квартирах и лишь редко в частных домах. А в селе найти хоть один многоквартирный дом может составить трудности. Население здесь живет в собственных домах с приусадебными участками.

Жизнь в большом городе и районном центре

Мне приходилось бывать не в одном районном центре и, хочу сказать, что эти городки больше похожи на деревню, чем на город. Таким небольшим городам характерны признаки:

• небольшая заработная плата;
• жилой фонд состоит как из многоэтажных зданий, так и множества частных домов;
• дороги в плачевном состоянии;
• магазинов, ресторанов и отелей может быть всего пару на весь город.

Столица Российской Федерации

Настоящим городом я могу назвать столицу. В странах постсоветского пространства именно в столицах находится цивилизация. Деньги со всей страны сосредоточены здесь.

Для человека с деревни порой бывает сложно адаптироваться к такому скоплению людей. Инфраструктура в столицах обычно самая развитая в стране. Можно найти все, что нужно для счастливой жизнедеятельности, кроме тишины. В таких городах очень много развлекательных торговых центров, ресторанов, фитнес клубов и других продуктов цивилизации.

Городские и сельские поселения представляют собой разновидность муниципальных образований в РФ. Местное самоуправление в них осуществляется непосредственно жителями или через выборные и прочие уполномоченные органы. Рассмотрим подробнее особенности сельских поселений .

Общая характеристика

Сельские поселения - один или несколько пунктов, объединенных общей территорией. В их составе могут быть поселки, станицы, деревни, кишлаки, хутора, аулы, села и пр.

Права сельских поселений реализуются на основании Конституции и федерального законодательства через власти. В полномочия этих структур входит решение вопросов о:

• формировании местного бюджета;
• управлении муниципальной собственностью;
• самостоятельном определении структуры местных институтов власти;
• территориальной организации самоуправления;
• охране общественного порядка и пр.

Особенности административно-территориальных единиц

Сельские поселения предусмотрены в ФЗ № 131 и введены в процессе муниципальной реформы 2003 г.

Достаточно часто поселения соответствуют сельсоветам советского времени либо волостям пост- и досоветского времени. К примеру, в Псковском районе сельское поселение называется "Тямшанская волость". В некоторых регионах термин "сельсовет" употребляется и сегодня. Более того, в некоторых областях сельские поселения так и называются. Например, Новинский сельсовет в Богородском р-не Нижегородской обл.

Численность населения

Территория сельского поселения , как правило, включает в себя один населенный пункт либо поселок. Численность граждан, проживающих в них, превышает 1 тыс. чел. Если территория отличается высокой плотностью заселения, то на ней может проживать больше 3 тыс. чел.

Сельские поселения могут объединять несколько населенных пунктов, если численность населения в них меньше тысячи или 3-х тысяч (для территорий с плотной заселенностью) человек.

В целом на территории административной единицы может проживать 15-20 тыс. чел. В России, однако, есть сельские поселения и с большей (больше 30 тыс. чел.) численностью. Так, в 2013 г. в Ингушетии в Орджоникидзевском поселении проживало больше 60 тыс. чел.

Структурные особенности

В сельском поселении есть административный центр. Им является населенный пункт, в котором располагается представительный орган. Административный центр определяется с учетом сложившейся инфраструктуры и местных традиций.

Границы поселения, включающего в себя 2 и больше населенных пунктов, устанавливаются обычно с учетом пешеходной доступности до административного центра и обратно для всех жителей. Расстояние в оба конца должно преодолеваться за один день. Исключением могут быть территории с небольшой плотностью населения, труднодоступные и отдаленные местности.

Поселение как специфичная организационная форма

В разных государствах существуют самые различные определения сельских поселений. Та или иная трактовка зависит от экономических, национальных, демографических, географических, социальных и прочих факторов.

"Сельское поселение - населенный пункт, расположенный в где большая часть жителей занята сельским хозяйством".

Более точно понятие раскрывается в современных географических энциклопедиях. Обобщенно сельское поселение рассматривается как:

• населенный пункт, большая часть жителей которого занята сельским хозяйством;
• несельскохозяйственное поселение, находящееся в сельской местности, не соответствующее по численности жителей городу, связанное с обслуживанием транспорта за пределами городов (пристани, разъезды, малые станции), лесным хозяйством (кордоны, лесхозы);
• поселение при промышленных предприятиях, курортах, карьерах, зонах отдыха и пр.

В ФЗ № 131, регламентирующем общие принципы организации территориального самоуправления, также содержит определение поселения.

Специфические черты

Понятие сельского поселения появилось при разграничении города и деревни в качестве самостоятельных социально-экономических единиц. Облик и тип поселения отражают характер производственных отношений, характерных для конкретной территории.

Вместе с этим на эту организационную форму накладывает отпечаток и занятие жителей, природные условия, национальные традиции.

Людность поселений

Она зависит от производственных функций, формы расселения, историей территории. Людность объективно отражает совокупное влияние нескольких факторов на развитие сельского поселения. При этом сам по себе этот показатель не раскрывает факторы.

Величина поселений обуславливает определенные условия для жизни, культурного и бытового обслуживания населения. В этой связи выделение типов административных единиц по людности имеет больше научно-практическое значение.

Общая классификация поселений по величине

При разделении административных единиц на типы по людности они распределяются на группы от самых небольших (1-5 чел.), до крупных (от 10 тыс. жителей). В типологическом плане необходимо выделить такие показатели людности, которые обуславливают существенные качественные характеристики поселений.

Однодворки - группа, в которую входят пункты, число жителей в которых не превышает 10 человек.

Малые поселения, в которых меньше 100 жителей, зависят от близлежащих более крупных населенных местностей. Только в отдельных поселках могут создаваться некоторые элементы социальной инфраструктуры малых размеров. Это, например, медпункт, начальная школа, клуб, библиотека, сельский магазин.

При количестве жителей в 200-500 чел. в населенном пункте также могут присутствовать элементы инфраструктуры, но таких же малых размеров. Сельскохозяйственные поселения таких размеров могут стать базой для какой-либо производственной единицы.

При людности в 1-2 тыс. чел. появляется возможность существенно расширить перечень обслуживающих учреждений, увеличить их размеры и повысить техническую оснащенность. Согласно нормам планировки и застройки городских и сельских поселений , на таких территориях на 1 тыс. жителей создается детсад, школа на 150-160 учеников, клуб на 200 чел., библиотека, магазины на 6 раб. мест, фельдшерско-акушерский медпункт с небольшим стационаром, спортплощадки, почтовое отделение со сберкассой и пр.

Наиболее благоприятные условия для жизни в поселках с людностью 3-5 тыс. чел. В таких пунктах могут создаваться условия для обеспечения 1 городского уровня благоустройства, культурного и бытового обслуживания. Для жителей строятся школы, дома культуры, медучреждения, создается специализированная торговая сеть и пр. Что касается производства, то такие населенные пункты часто становятся центрами крупных хозяйств.

Градостроительство: планировка и застройка сельских поселений

Общая концепция развития населенных пунктов приводится в Своде правил СП 42.13330.2011.

Как установлено в документе, осуществляется на основе документации о территориальном планировании РФ, регионов, муниципалитетов. Нормативную базу данной деятельности составляют федеральные законы, указа Президента, правительственные постановления, законодательные и прочие нормативные акты субъектов РФ.

Городские/сельские населенные пункты проектируются как единицы системы расселения территории России и регионов, входящих в нее. Задача территориального планирования состоит в определении в документации назначения поселений с учетом экономических, социальных, экологических и иных факторов с целью обеспечения реализации интересов и нужд граждан, а также их объединений.

В проектах должна быть предусмотрена рациональная очередность развития населенных пунктов. Должны быть определены перспективы расширения и улучшения социального обслуживания за пределами проектного срока. Расчетный период должен быть до 20-ти, а градостроительный прогноз - не более чем на 30-40 лет.

В процессе разработки генпланов уполномоченные органы должны руководствоваться результатами оценки природного, архитектурного, экономико-географического, производственного и социального потенциала местности.

При этом следует:

• Предусматривать улучшение санитарно-гигиенического и экологического состояния природы, сохранение культурно-исторических памятников.
• Определять рациональные направления развития местности.
• Учитывать перспективы расширения рынка недвижимости.

При планировании и застройке сельских/городских поселений зонирование территории осуществляется с определением видов преимущественного использования и ограничений.

В детстве я любил бывать в деревне у бабушки. Меня всегда поражало то, что центр деревни почти не отличается от города: там были и жилые здания из кирпича, и современные магазины, а центре - площадь, совсем похожая на нашу, городскую. Но стоило только чуть-чуть отойти, и уже начинались деревянные избы, и по улицам гуляли коровы. Так в чем же отличия?

Главные различия между деревней и городом

Естественно, главным различием будет численность проживающих (в городах она больше). Но немаловажными условиями будут также:

• Организация хозяйственной деятельности - в городе преобладают промышленные предприятия, а на селе упор сделан на сельское хозяйство.
• Административная составляющая - город изобилует различными органами гос. управления.
• Транспортные условия - в селе чаще встречается гужевой транспорт, в то время когда в городе можно встретить любой, вплоть до вертолетов.

К различиям можно отнести еще и культурные объекты и достопримечательности, но это будет не всегда верным. Например, тот же поселок Туруханск (где жили ссыльные декабристы) имеет большее культурное наследие и посещаемость в этом плане, нежели вышестоящий город Красноярск.

В то же время, в сельской и загородной местности располагаются дома отдыха и санатории, чего нет в больших городах. Это связано с тем, что город, неся в себе «промышленную составляющую», не может в полной мере способствовать оздоровлению, хотя бы из-за загазованности воздуха.

Стирание граней между городом и селом

В ходе своего разрастания, города зачастую поглощают близлежащие села и деревни. Как правило, город вначале выносит за свою черту особо большие предприятия, а потом их сотрудникам приходиться селится поближе к работе.

Для этого как нельзя лучше подходит прилегающая деревня. Там на городской манер начинают возводиться дома для работников, и вот уже маленькая деревенька меняет свой статус на городской район. Однако, этот пример мало подходит к столицам, там город захватывает деревню по причине банального перенаселения.

Муниципальные образования в России исключительно разнообразны по численности населения и многим другим параметрам и могут классифицироваться по различным признакам.

Разнообразие муниципальных образований вызвано различием природных, исторических, социально-демографических и других факторов, обусловливающих обособленность и структуру этих территорий. Наиболее существенным является различие между городскими и сельскими муниципальными образованиями, которое вытекает из различия видов хозяйственной деятельности, формы расселения и уклада жизни в городской и в сельской местности.

Для сельских поселений больше характерна адаптация к природной среде, тогда как для городов преобладающую роль играет их целевая функция. Основные различия между городскими и сельскими поселениями представлены в табл. 1.

Таблица 1. Основные различия между городскими и сельскими поселениями

Сельские поселения	Городские поселения
Правовой статус сельского поселения	Правовой статус городского поселения или городского округа
Инженерная инфраструктура децентрализована и поддерживается самими жителями	Инженерная инфраструктура централизована и обслуживается специализированными службами
Преобладание сельскохозяйственных видов занятости	Преобладание несельскохозяйственных видов занятости
Наличие личного подворья у жителей, определяющее стиль и образ их жизни	Отсутствие личного подворья, ограничивающее трудовую деятельность жителей местом работы
Характер застройки: низкоэтажная, малоквартирная	Характер застройки: многоэтажная, многоквартирная
Заключаемые сделки имеют, как правило, личностный характер и вызывают низкий уровень трансакционных издержек	Заключаемые сделки осуществляются, как правило, между малознакомыми людьми и вызывают высокий уровень трансакционных издержек

К промежуточной форме между сельскими поселениями и городами относятся поселки городского типа (рабочие поселки). Многие из них по мере расширения преобразовались в города. Однако наблюдается и обратная тенденция - преобразование поселков городского типа и некоторых малых городов в сельские поселения, что позволяет их жителям получать ряд социальных льгот.

В настоящее время изменение социально-демографической ситуации в сельской местности характеризуется рядом негативных тенденций (приложение 1).

В России около 142 тыс. сельских поселений с численностью жителей каждого от менее 10 чел. (таких около 34 тыс.) до нескольких тысяч, а иногда и до десятков тысяч. Всего в сельских поселениях, по данным Всероссийской переписи 2002 г., проживает 38,7 млн. чел. Кроме того, имеется более 3 тыс. населенных пунктов без населения. Расположены они крайне неравномерно, что определяется общей неравномерностью заселения отдельных макрорегионов, субъектов РФ и территорий внутри одного субъекта РФ.

Сельские поселения образуются, как правило, в непосредственной близости от сферы трудовой деятельности работников сельского хозяйства - продуктивных земельных угодий и источников питьевой воды, необходимой для жизнеобеспечения и ведения хозяйственной деятельности. Существенное влияние на образование и развитие сельских населенных пунктов оказывает комплекс природно-климатических условий, наиболее благоприятных в южной части европейской территории страны.

Основные задачи муниципального управления в сельской местности:

· поддержка сельскохозяйственного производства и агропереработки;

· развитие экономической и финансовой базы сельских поселений;

· регулирование землепользования, планировки и застройки поселений;

· улучшение условий расселения, жилищных условий, комфортности поселений;

· улучшение обеспечения населения соответствующими услугами;

· организация самоуправления, вовлечение активной части сельских жителей в процесс муниципального управления;

· улучшение возможностей получения образования, медицинской помощи, пользования учреждениями культуры, занятиями физкультурой и спортом, социальной поддержки отдельных граждан.

Определяющим обстоятельством в развитии сельских населенных пунктов является конъюнктура рынка сельскохозяйственной продукции. От успеха экономической деятельности основных отраслей сельского хозяйства зависят все другие стороны сельской жизни, В крупных сельских поселениях развиваются отрасли агропромышленного комплекса. Их предприятия по своей роли могут быть отнесены к разряду градообразующих, т.е. решающим образом определяющих жизненную способность крупных сельских населенных пунктов.

В результате резкого спада сельскохозяйственного производства и ухудшения финансового положения отрасли в 1990-е гг. инженерная инфраструктура и социальная сфера на селе находятся в кризисном состоянии, увеличилось отставание села от города по уровню и условиям жизни. Особую тревогу вызывает рост младенческой смертности. Продолжается тенденция снижения кадрового потенциала сельского хозяйства.

Численность работников сельскохозяйственных предприятий уменьшилась. Существенно ухудшается качественный состав кадров сельского хозяйства. Распространение алкоголизма как социального стандарта образа сельской жизни пагубно отражается на качественных характеристиках человеческого потенциала. Многие сельские жители деквалифицируются как работники и сокращают свое участие в производстве сельскохозяйственной продукции.

Городом принято называть крупное поселение, население которого занято преимущественно несельскохозяйственным трудом. Границы размеров города весьма условны и зависят от многих факторов. В России статус городов обычно получают населенные пункты с числом жителей более 10-12 тыс. чел. В то же время 135 городов России, или 15,8% от всего их числа, имеют численность населения менее 5 тыс. чел. В то же время есть много поселков городского типа и даже сельских населенных пунктов с числом жителей более 10 тыс. чел. В США, например, нет понятия, аналогичного нашему понятию «поселок городского типа» или «рабочий поселок», и все они считаются городами. Поэтому там можно встретить множество городов с числом жителей даже менее тысячи.

В России первыми крупными городами были Киев, Новгород, Псков. Позднее приоритет перешел к Москве. В эпоху Петра I возник и стал быстро расти Санкт-Петербург, обогнавший по численности населения Москву. Однако со временем Москва, сделавшись столицей, снова стала самым крупным городом СССР и России.

Причины быстрого роста одних городов и упадка других были самыми разными. Например, город Новониколаевск (нынешний Новосибирск) когда-то был небольшим уездным городом Томской губернии. Однако когда строящаяся Транссибирская железнодорожная магистраль прошла через Новосибирск, миновав Томск (такое решение пролоббировали томские купцы, не желавшие терять доходы от конского извоза), ситуация изменилась. Новосибирск быстро вырос, а развитие Томска замедлилось.

В первые годы после Октябрьской революции 1917 г. с упадком промышленности многие города стали угасать и были преобразованы в сельские поселения.

Однако с началом эпохи индустриализации количество и численность населения городов начали быстро расти.