Московские промзоны возможно развивать с помощью ревитализации. Ревитализация территории

Марина Хрусталева

В 2017 году Агентство стратегического развития «Центр» инициировало междисциплинарное исследование МОСКВА RE:ПРОМЫШЛЕННАЯ, посвященное анализу типологий производственных территорий и выявлению лучших практик их редевелопмента. Исследование строилось на объединении четырех профессиональных направлений: градостроительства, архитектуры, промышленного наследия и экономики. В авторский коллектив вошли аналитики Агентства «ЦЕНТР», представители архитектурного бюро «Рождественка» и НИиПИ Генплана Москвы. Я отвечала за историко-культурный пласт, связанный с промышленным наследием города.

Изначально предметом исследования были выбраны «производственные» и «промышленные» зоны, обозначенные на Генеральном плане Москвы. Внимательный анализ истории формирования 208 официально утвержденных промышленных зон позволил понять, что в большинстве случаев это совсем не те объекты, которые приходят в голову при словах «фабрики и заводы Москвы». Привычные нам краснокирпичные памятники рубежа XIX-ХХ веков в большинстве своем потеряли не только свою производственную функцию, но и официальный статус. Их территории за последние два десятилетия были переведены в другие категории земель, допускающие совсем другое использование. Нынешние же производственные и промышленные зоны в большинстве своем находятся далеко за пределами Третьего транспортного кольца, тяготея к окраинам города.

НЕМНОГО ИСТОРИИ

Промышленные предприятия в Москве начали появляться еще в XVIII веке в форме семейных и кустарных производств. После промышленной революции середины XIX века их количество стало расти экспоненциально. Крупные производства в первую очередь появлялись вдоль транспортных артерий: рек Москвы, Яузы, Сетуни, позже – кольца МОЖД. Реки позволяли не только доставлять грузы, но и вырабатывать энергию, необходимую для механизированных производств. На основе плана города Москвы, изданном товариществом Суворина в 1915 году, а также архивных источников мы определили, что к началу Первой мировой войны в Москве было около ста пятидесяти крупных заводов и фабрик.

Со второй половины 1920-х годов старые фабрики начали реконструировать, появились новые предприятия. В их строительстве принимали участие известные архитекторы: Илья Голосов, Эль Лисицкий, Николай Колли. Мы выявили около пятнадцати промышленных зданий 1920-х – 1950-х годов, имеющих архитектурную ценность. К сожалению, многие из них сегодня подвергаются радикальной реконструкции или сносу.

На Генплане Москвы 1935 года впервые было выделено около 50 промышленных зон, объединяющие отдельные производства в комплексные территории, определяя тем самым стратегию развития города. В следующих Генпланах (1971, 1989, 1999 и 2005 годов) эта работа была продолжена.

ПРОМЫШЛЕННОЕ НАСЛЕДИЕ

К концу советского времени в Москве сохранилось около 80 исторических промышленных комплексов. В их число мы включили заводы, фабрики, типографии, электростанции и не включили объекты транспортной инфраструктуры: вокзалы, объекты железнодорожной инфраструктуры, трамвайные депо, троллейбусные парки, гаражи и депо конки. Этот слой транспортного наследия заслуживает отдельного исследования.

За последние 15-20 лет большинство производств были остановлены или выведены за пределы Москвы. На сегодняшний день функционируют по исходному назначению не более 10 исторических промышленных объектов, в основном электростанции и хлебозаводы. В первую очередь кризис коснулся текстильной и бумажной промышленности, в связи с нарушением поставок сырья после распада СССР. Но и другие производства – от кондитерских до металлургических – постепенно прекратили свое существование.

В отличие от Санкт-Петербурга, где с 1980-х годов над этой темой работала Маргарита Сергеевна Штиглиц и ее коллеги, промышленное наследие Москвы изучено крайне мало. Историко-культурные исследования по отдельным территориям производились по заказу собственников или девелоперов, но практически не публиковались. До сих пор не существует единого реестра памятников промышленного наследия, нет серьезных обобщающих книг. Но растущее количество журнальных и онлайн-публикаций показывает растущий интерес к этой сфере.

В очень редких промышленных ансамблях есть отдельные здания, обладающие статусом объектов культурного наследия. Постановка памятников этого типа на охрану происходит крайне медленно и неохотно. Стоит отметить, что в Московской области ситуация обстоит еще хуже.

РЕДЕВЕЛОПМЕНТ

Процесс редевелопмента бывших промышленных территорий набирает обороты с начала 2000-х годов. Основными стратегиями девелоперов можно считать полный снос исторических объектов с масштабным новым строительством, малобюджетное приспособление и реконструкцию с сохранением наиболее ценных исторических элементов.

Исследование показало, что за последние пятнадцать лет было снесено более двадцати исторических промышленных ансамблей. В некоторых случаях после их сноса площадки пустовали более десяти лет. Большинство снесенных комплексов уступают место новой жилой застройке, реже – офисам и бизнес-центрам. Например, на так называемом «Золотом Острове» только в прошлом году началась застройка на месте типографии фабрики Эйнем и металлического завода Листа, снесенных еще в конце 2000 года. Несколько лет пустуют площадки фабрики «Сакко и Ванцетти» на набережной Тараса Шевченко и на Саввинской набережной. Некоторые проекты замирают на стадии реализации, как проект превращения фабричных корпусов в апартаменты .

В некоторых случаях застройщики оставляют один выразительный элемент, например, водонапорную башню, чтобы напомнить об индустриальном прошлом этой территории, но сносят все остальное. Иногда в новых зданиях воспроизводят краснокирпичную эстетику и пропорции, свойственные промышленной архитектуре. Но в целом снос происходит безжалостно. Выбор именно этой стратегии – полного сноса под новую застройку – к сожалению, преобладает в последние два-три года. Снос около десятка исторических ансамблей, сохранившихся до наших дней, уже согласован московскими властями.

Приспособление – это «мягкий» подход к объектам промышленного наследия, не предполагающий больших инвестиций и активных архитектурных интервенций. Главной ценностью приспособления становится открывание некогда непроницаемых территорий городу и включение их в активный социальный, культурный и экономический оборот. Распространенный на западе подход Temporary Use (временное использование) предполагает постепенный подбор наиболее подходящих функций для объектов, утративших исходное назначение. Кен Берстейн , глава Отдела охраны наследия Лос-Анджелеса, предложил назвать такой подход Organic или Evolutionary Use , подразумевая, что перерождение бывших фабрик происходит естественным и наиболее органичным путем.

Через период Temporary Use прошли фабрика «Красная Роза» с первым центром ArtPlay и газовый завод АРМА с конгломератом галерей и студий, позже уступивших место серьезному редевелопменту. По пути приспособления пошли «Винзавод», «Флакон», «Красный Октябрь», новый центр ArtPlay на заводе «Манометр» и соседний «Плутон», отчасти «Кристалл» и Трехгорная мануфактура. Некоторые объекты выбирают целостную концепцию и принцип тематического отбора арендаторов (современное искусство, дизайн, образование, медиа), другие идут более спонтанным, но не менее успешным путем, как фабрика «Московский шелк». Несмотря на то что объекты из этой категории находятся на слуху и достаточно устойчивы экономически, их количество в сегодняшней Москве не очень велико – всего около десяти.

Реконструкция – это затратные девелоперские проекты, в рамках которых исторические промышленные ансамбли проходят комплексную ревитализацию. Этот подход требует участия профессиональных архитекторов и существенных инвестиций. Как правило, наиболее ценные здания (иногда имеющие статус объектов культурного наследия) проходят через более или менее научную реставрацию. Менее ценные или поздние объекты нередко сносятся или претерпевают более радикальную реконструкцию. Интервенция современной архитектуры в ткань исторического ансамбля нередко становится эффектным художественным приемом. В результате поэтапной реконструкции промышленных исторических ансамблей создаются новые анклавы живой городской среды чрезвычайно высокого качества.

Как правило, подобная реконструкция сопровождается разработкой нового функционального наполнения комплекса, дальнейшее управление которым строится в соответствии с этой продуманной программой. Мы насчитали около двадцати объектов в Москве, прошедших через полную или частичную реконструкцию, или тех, где она вот-вот начнется. Наиболее яркие из них – «Фабрика Станиславского» и «Большевик», возрожденные по проекту британского бюро Джона МакАслана, «Красная Роза» и «Даниловская мануфактура», бизнес-центры «ЛеФорт», «Новоспасский», типографии Левинсона и «Утро России». Один из наиболее ожидаемых проектов в стадии реализации – превращение Центральной электрической станции городского трамвая «ГЭС-2» в музей современного искусства Фонда V-A-C по проекту знаменитого итальянского архитектора Ренцо Пьяно.

Нельзя не признать, что в нескольких случаях реконструкция происходила крайне некорректно по отношению к историческому ансамблю. Так, три 38-этажных башни строятся вокруг единственного сохраненного круглого корпуса Хлебозавода им. Зотова на Грузинском валу. Новое строительство начинается в непосредственной близости от исторических зданий Алексеевской насосной станции (завод «Водприбор»), построенных по проекту архитектора-инженера М.К. Геппенера. Эти проекты могут считаться примером недружественной интервенции, нарушающей исторический масштаб ансамбля.

ПЕРСПЕКТИВЫ

Судьба целого ряда исторических промышленных ансамблей до сих пор не определена. Некоторые находятся в руках нескольких собственников, что исключает возможность их комплексной ревитализации. На некоторые разрабатывались инвестиционные предложения, включая архитектурную часть, но эти проекты по разным причинам не были реализованы. На часть объектов существуют выданные ГПЗУ, предполагающие снос и масштабную новую застройку.

В таком неопределенном состоянии сегодня пребывают около пятнадцати заметных исторических ансамблей, часть из них – за пределами исторического центра. Их число может пополниться за счет до сих пор действующих объектов, производство с которых может быть выведено в ближайшие годы. Именно эти объекты находятся в наибольшей зоне риска, но именно у них есть наибольший потенциал в случае грамотной капитализации их символического ресурса.

Проведенное исследование позволяет признать, что производственные зоны и объекты промышленного наследия – последний территориальный ресурс для решения городских макро-проблем Москвы. При этом у города нет комплексной программы инвентаризации ценных объектов промышленного наследия и постановки их на охрану. Превалирующей стратегией по отношению к историческим промышленным территориям сегодня является полный снос, без предварительных исследований и валоризации этих объектов. Несмотря на это, очевидно, что примеры бережной реконструкции показывают эффективность такого подхода по созданию качественной, разнообразной, безопасной и экономически устойчивой городской среды.

Интерес архитекторов и градостроителей к освоению бывших промышленных зон в странах Европы и в Америке возник уже давно – более 30 лет назад. Одним из наиболее эффективных способов оживления пришедших в упадок индустриальных зданий, сооружений и территорий является ревитализация . Этот термин в дословном переводе означающее «возвращение жизни» (от латинского re…– возобновление и vita - жизнь).

Ревитализация, в отличие от реконструкции, использует наиболее щадящую форму преобразования промышленных объектов с изменением их функционального назначения. Реновация дает возможность максимально использовать рекреационный потенциал заброшенных промышленных территорий. Чтобы проще было понять, что такое ревитализация, можно привести несколько европейских примеров обновления промышленных территорий.

Один из наиболее интересных примеров ревитализации в Восточной Европе – бывшая мануфактурная фабрика Manufactura известного лодзинского фабриканта Израиля Познаньского, расположенная в г. Лодзь (Польша). В середине XIX века Израиль получил от отца (крупного лодзинского текстильного купца) наследство и приумножил его. После чего Израиль основал в Польше фабрику хлопчатобумажных изделий, на которой работало около 10 тыс. работников. О размерах фабрики можно судить по историческим данным, согласно которым в конце XIX века фабрика занимала площадь в 30 гектаров.

После проведенной ревитализации Manufactura стала крупнейшим торгово-развлекательным центром не только в Польше, но и во всей Центральной Европе. Благодаря хорошей маркетинговой составляющей, Manufactura считается одним из самых успешных проектов по восстановлению производственных объектов. Комплекс общей площадью 110 000 м², включающий 300 концептуальных помещений, стал главной культурной достопримечательностью небольшого города Лодзь.

Ядром Manufactura является рекреационно-развлекательный центр, в его состав которого входят: кинотеатр с 15 залами (включая 3D-зал), роллердром, скейт-парк, стена для скалолазания, боулинг, аренa лазерных игр и другие интересные культурно-развлекательные объекты. На территории фабрики можно посетить несколько музеев (Музей города Лодзь, Музей фабрики и Музей современного искусства "MS2"), а также театр. Благодаря проведенной ревитализации и правильного позиционирования бывшего промышленного комплекса, город Лодзь стал одним из самых популярных туристических центров Польши.

Не менее известный, но коммерчески менее успешный проект, расположен в Великобритании на территории промышленного комплекса в городе Шеффилд графства Южный Йоркшир. Там был создан так называемый Шеффилдский Квартал культурных индустрий (Cultural Industries Quarter) , где располагаются около творческих 300 компаний, чья специализация связана с кино, музыкой, телевидением, дизайном и информационными технологиями.

Впервые заброшенный промышленный район был назван Кварталом культурных индустрий в 1986 году. На площади в 30 гектар располагался машиностроительный завод, несколько устаревших сталелитейных завода и послевоенные развалины. В помещениях заброшенного металлургического завода обосновалось Общество художников Йоркширского Арт-пространства.

Сейчас Квартал культурных индустрий включает Аудио-визуальный Центр предпринимательства, ночной клуб Leadmrll, Студии Управления, Научный парк Sheffild, галерея Site Photography и комплекс кинозалов. Cultural Industries Quarter, несмотря на его популярность, до настоящего времени все еще получает финансирование из муниципального бюджета.

В последние годы и Россия, переживающая период деиндустриализации крупных городов, сталкивается с серьезной проблемой перепрофилирования промышленных зон и объектов. Старые производства в промышленных городах закрываются по экономическим причинам или выводятся за пределы города из-за нарушения экологических норм. Часть из них приходит в упадок, при этом негативно влияя на внешний облик города. Из-за большого количества требуемых капиталовложений частные владельцы или муниципальные власти не могут заняться их редевелопментом производственных объектов.

С другой стороны, часть объектов является памятниками промышленной архитектуры, охраняемыми КГИОП. Сносить эти промышленные объекты и строить на их месте многоэтажные офисные центры или элитные комплексы запрещено. В итоге инвестиции заморожены, а объекты разрушаются, принося владельцам убытки, а городу – дополнительные проблемы.

Международная практика показала, что именно ревитализация позволяет найти новые, более эффективные и рентабельные способы монетизации бывших промышленных сооружений. В отличие от редевелопмента, предполагающего широкомасштабные изменения объекта и, как следствие, требующего значительных капиталовложений, ревитализация требует существенно меньших инвестиций. Отсутствие капитальных работ позволяет заметно сократить период от начала работ по ревитализации до запуска объекта с обновленной концепцией в эксплуатацию.

В итоге ревитализация обеспечивает решение таких задач собственников, как оптимизация расходов на редевелопмент, сокращение сроков ввода в эксплуатацию, повышение рентабельности объекта за счет создания вокруг объекта уникальной экосистемы. С другой стороны ревитализация позволяет решить социокультурные задачи, благоустроить территорию, сохранить памятники промышленной архитектуры, снизить нагрузку на окружающую среду и изменить в лучшую сторону облик города.

В качестве российского успешного российского примера ревитализации можно привести московский Дизайн-завод «Флакон» . Когда-то предприятие, построенное в первой половине 20 века, называлось завод «Хрустальный имени Калинина». Во время перестройки завод был преобразован в предприятие «Флакон-Москва-Париж», где выпускались флаконы для духов. В 2007 году помещения полуразрушенного завода перешли под управление группы компаний «Realogic», руководителем которой является российский предприниматель Николай Матушевский

В 2009 году было принято решение о ревитализации объекта под брендом Дизайн-завод «Флакон». Новые владельцы привели в порядок наиболее пострадавшие за годы перестройки помещения завода - было вывезено устаревшее производственное оборудование, проведена очистка бывших цехов и остановленной с нарушением технологии стекловаренной печи, в которой застыло 40 тонн стекла. Для улучшения экологического состояния была произведена очистка территории от вредных веществ и озеленение внутренней территории, полностью были остановлены вредные выбросы в атмосферу города. Была создана новая инфраструктура, облагорожена территория, разработана стратегия развития и главное – создан бренд Дизайн-завод «Флакон».

В октябре 2009 года Дизайн-завод «Флакон» совместно с Британским Советом провел игру по развитию инфраструктуры Бутырского района Москвы и самого Дизайн-завода «Флакон» как его творческого и культурного центра. Мероприятие проходило в рамках сессии «Промзона 2.0: новая жизнь индустриального прошлого». Некоторые интересные идеи, выработанные совместно экспертами и участниками игры, нашли свое воплощение при реализации проекта.

Реконструированные заводские пространства в настоящее время стали популярным местом для работы и отдыха творческой молодежи. Здесь расположены шоу-румы, офисные помещения креативных компаний в сфере дизайна, моды и архитектуры, пространства для творческих мастерских. Летом здесь функционирует открытый бассейн, зимой - каток и сноубордическая рампа. Также на «Флаконе» располагаются две большие Loft-площадки для поведения социокультурных и развлекательных мероприятий - Flacon Space площадью и Flacon Loft.

Осенью 2011 года на «Флаконе» открыли коворкинговую зону для представителей творческих профессий. Двухуровневый рабочий зал площадью 300 квадратных метров с возможностью организации рабочих групп до 6-ти человек не только предоставляет возможность работать арендаторам в удобном офисе, но и принимать участие в интересных и перспективных проектах, знакомиться с единомышленниками и составлять с ними профессиональную команду.

На ревитализованной территории был создан современный креативный кластер, который почти за четыре года своего существования стал одним из популярных культурных мест города Москва. В 2011 году журнал Forbes признал Дизайн-завод «Флакон» одним из проектов, изменивших облик Москвы к лучшему.

Все перечисленные выше примеры реновации промышленных территорий наглядно иллюстрируют, что ревитализация – эффективный способ вдохнуть вторую жизнь пришедшим в упадок предприятиям, не нарушив при этом исторический облик города.

Эксперты консалтинговой компании Strategy Partners Group предлагают свой взгляд на возможности развития промышленных территорий в Москве. Колонку о ревитализации промзон специально для "РБК-Недвижимости" написали два автора: Елена Киселева, партнер, руководитель практики "Недвижимость и строительство" и Глеб Корнеев, руководитель проектов Strategy Partners Group.

Елена Киселева, Strategy Partners Group

Промышленные зоны Москвы составляют около 16% (здесь и далее данные исследования Московского урбанистического форума - 2013 "Археология периферии") территории города (18,8 тыс. га), без учета территории Новой Москвы. Вопрос их редевелопмента или развития актуален сразу для нескольких групп. Для городских властей, для которых промышленные зоны представляют потенциал развития и решение целого ряда инфраструктурных и экономических проблем мегаполиса (жилье, рабочие места, транспорт, социальная сфера). Для горожан, для которых промышленные зоны в одних случаях ограничивают доступное городское пространство, а в других - являются источником шума и экологических проблем. Но прежде всего - для частных владельцев территории, включая девелоперов, которые в виде промышленных зон обладают резервом нереализованной стоимости, составляющей, по экспертным оценкам, до 2 трлн руб.

Как в мировой, так и в российской практике подходы к развитию промышленных зон отличаются по степени изменения существующей застройки и назначения и включают:

традиционный подход, предполагающий снос существующего и строительство нового объема, как правило, офисной, жилой или складской недвижимости;
восстановление зданий и территории - реконструкция существующих объектов промышленной территории под цели коммерческой либо жилой недвижимости (например, лофты);
альтернативный подход, который также можно назвать ревитализацией. Этот подход предполагает баланс между площадями коммерческого и жилого использования, а также общественными пространствами, и делает акцент на идентичности, дизайне и коммуникации пространства, ориентируясь в качестве результата на создание мультифункционального пространства, интегрированного в городское окружение.

Традиционный подход наиболее понятен инвестору и наиболее применим в условиях растущего рынка. Подходы, связанные с реконструкцией и сохранением существующей застройки, менее популярны на российском рынке, чем в зарубежных мегаполисах, перешедших на этап постиндустриального развития (Лондон, Барселона, Берлин, Нью-Йорк и т.д.), где они используются достаточно часто. При этом если проекты по восстановлению бывших промышленных зданий и их дальнейшему использованию под офисные пространства или лофты в Москве постепенно набирают обороты ("Красная роза", "Даниловские мануфактуры", "Новоспасский двор", проект Loft), то количество проектов ревитализации пока крайне невелико (среди наиболее известных - центр современного искусства "Винзавод", центр дизайна ARTPLAY, дизайн-завод "Флакон").

Центр дизайна ARTPLAY (Фото: Natalya Loginova / Russian Look)

Между тем пока редкие для российских городов, и в том числе для Москвы, проекты по ревитализации могут представлять интерес для девелоперов по следующим причинам.

Ревитализация предполагает относительно небольшие первоначальные инвестиции, направленные на "расчистку" территории и модернизацию ее инфраструктуры. Как правило, будущие арендаторы/пользователи пространства осуществляют ремонт занимаемых ими площадей за свой счет. Более того, пример старта проекта из Санкт-Петербурга "Красный треугольник" в 2012г. показывает, как сократить и эти расходы за счет привлечения волонтеров. Данный фактор играет важную роль в условиях нестабильной экономической ситуации, когда цена инвестиционного решения возрастает. В частности, собственники дизайн-завода "Флакон" после кризиса 2008г. принимали решение о развитии территории, отталкиваясь от суммы инвестиций в продолжение ее использования в прежнем ключе (офисы класса С), которая в три раза превышала инвестиции в создание арт-кластера.
Ревитализация актуальна для "трудных детей" - объектов, которые используются в качестве коммерческой недвижимости под сдачу в аренду, но с учетом конкурентного окружения не имеют перспектив увеличения площадей или роста арендной ставки без существенных дополнительных инвестиций. В случае дизайн-завода "Флакон" изменение концепции развития территории на дизайн-кластер и последующая работа по созданию творческого пространства позволила увеличить не только площадь территорий, сдаваемых в аренду, но и ставку арендных платежей (рост в четыре раза за 5 лет).
Проекты ревитализации являются хорошим дополнением к уже существующему портфелю недвижимости, помогая сбалансировать его по рискам и доходности. В условиях ограниченного предложения креативных пространств такие площади могут приносить 15-20% (экспертная оценка на основании интервью) операционной прибыли, не требуя дополнительных инвестиций.

Красный Треугольник - одно из старейших промышленных предприятий Санкт-Петербурга (Фото: Semen Likhodeev / Russian Look)

ВинЗавод (Фото: Alexei Boitsov / Russian Look)

Удачным зарубежным примером реализации описываемого подхода является развитие территории Salts Mill - бывшей шерстяной фабрики, расположенной в центре английского города Брэдфорда (население 300 тыс. человек), являющегося центром агломерации City of Bradford (1,5 млн человек). Территория фабрики за пять месяцев была преобразована в галерейный кластер площадью 90 тыс. кв. м, первая выставка прошла в 1987г. Проведение регулярных художественных мероприятий позволило быстро привлечь арендаторов не только из галерейного бизнеса, но и других отраслей, и превратить Salts Mill в одну из главных достопримечательностей Бреэфорда. В 2001г. Salts Mill был отмечен ЮНЕСКО как объект всемирного наследия.

На сегодняшний день Salts Mill успешно сочетает в себе культурно-развлекательный центр, где представлено множество выставок, ресторанов и ритейл-компаний, а также промышленный комплекс по производству элементов микроэлектроники. Ежегодно его посещают около 100 тыс. человек. Общий объем инвестиций на развитие Salts Mill составил около 24 млн фунтов и окупился арендой помещений в течение четырех-пяти лет.

Бывшая фабрика Salts Mill в Брэдфорде (Фото: Bethany Clarke/Getty Images)

Анализ московского опыта реализации аналогичных проектов позволяет выделить следующие факторы успеха:

наличие профессиональной управляющей команды, способной разработать концепцию и программу развития территории, привлечь якорных арендаторов, рассказать о пространстве внешней среды;
сбалансированное распределение площадей между офисами, ритейлом, арт-студиями и общественными пространствами, используемыми как арендаторами, так и посетителями, в частности, для проведения мероприятий;
вовлечение резидентов в развитие территории, создание среды, которая поддерживает инициативы отдельных арендаторов и посетителей и таким образом стимулирует собственное развитие;
вовлеченность собственника в процесс развития территории и соответствие его взглядов подходам управляющей команды;
предложение арендаторам в дополнение к традиционному сервису по обслуживанию территории пакета услуг по поддержке офиса (юридические услуги, бухгалтерские, кол-центр и т.п.).

Опыт дизайн-завода "Флакон" показывает, что соблюдение указанных правил позволяет добиться трафика в 7 тыс. человек в дни проведения мероприятий и занятости помещений почти в 100%. В совокупности это позволило инвесторам окупить первоначальные инвестиции в течение нескольких лет.

В заключение отметим, что у проектов по ревитализации промышленных зон есть преимущества не только в связи с небольшими инвестициями, повышением эффективности использования пространства и балансированием портфеля недвижимости. Их социальная и культурная направленность позитивно влияет на облик и развитие города, способствует реализации творческих инициатив и узнаваемости бренда.

Авторы статьи: Елена Киселева, партнер, руководитель практики "Недвижимость и строительство", Strategy Partners Group; Глеб Корнеев, руководитель проектов Strategy Partners Group. Специально для "РБК-Недвижимости"

Ревитализация - реконструкция промышленных зданий и сооружений с изменением их назначения. В помещениях бывших заводов устраиваются офисные центры, жилые помещения и даже культурные кластеры. Ревитализация является эффективным инструментом управления недвижимостью.

Понятие «ревитализация» традиционно используется в области медицины и косметологии – врачи проводят процедуры, оздоравливающие и оживляющие кожу или организм в целом.

В последнее время это понятие активно используется в области строительства и архитектуры и стало особенно актуальным в период массового закрытия производственных предприятий. Процесс ревитализации позволяет реконструировать промышленные здания и сооружения, при этом изменив само назначение этих сооружений. Например, возрожденные заводы и фабрики, которые некогда производили ткани, стекло или пищевые продукты, становятся офисными центрами, жилыми помещениями и даже культурными кластерами.

Меняется концепция самого промышленного сооружения – это позволяет улучшить облик городского пространства, избавить его от обветшалых промышленных объектов и благоустроить территорию. С точки зрения бизнеса, ревитализация является эффективным инструментом управления недвижимостью. Наряду с процедурой редевелопмента, которая предполагает широкомасштабные изменения объекта и как следствие значительные капиталовложения, ревитализация позволяет найти новые и более эффективные способы монетизации бывших промышленных сооружений.

Отсутствие капитальных работ позволяет сократить период от начала проведения ревитализации до запуска объекта с обновленной концепцией. Не стоит забывать о том, что многие промышленные объекты имеют статус памятников архитектурного наследия – многим из них 100-150 лет. Но при этом такие здания не используются по назначению, а их снос запрещен. Вдохнуть вторую жизнь и при этом не нарушить исторический облик позволяет проведение процедуры ревитализации, которая действует щадящим образом по сравнению с другими методами редевелопмента.

За рубежом ревитализация промышленных объектов набирает все большие обороты. Один из наиболее интересных примеров ревитализации в Европе – бывшая мануфактурная фабрика Manufactura, расположенная в городе Лодзь (Польша). Благодаря хорошей маркетинговой составляющей, Manufactura стала одним из самых успешных проектов по восстановлению производственных объектов.

Комплекс общей площадью 110 000 м², включающий 300 концептуальных помещений, стал главной культурной достопримечательностью небольшого города Лодзь. Благодаря проведенной ревитализации и изменению концепции одного промышленного комплекса, город стал одним из популярных туристических центров Польши.

В Великобритании на территории промышленного комплекса был создан Шеффилдский Культурный Промышленный квартал, где располагаются творческие компании. В рамках квартала находятся Йоркширские Студии Пространственных Искусств, Аудио-визуальный Центр предпринимательства, ночной клуб Leadmrll, Студии Управления, Научный парк Sheffild, галерея Site Photography, комплекс Кино зала. Также площади арендуют около 300 компаний, чья специализация связана с кино, музыкой, телевидением, дизайном и информационными технологиями.

В качестве российского успешного примера ревитализации можно привести московский Дизайн-завод «Флакон» – бывшая фабрика по производству стекольных изделий завод Хрустальный им. Калинина. Ревитализацию объекта проводила группа компаний «Realogic» под руководством российского предпринимателя Николая Матушевского.

В 2009 году группа компаний выкупила заводские помещения и создала творческое пространство, призванное объединить дизайн, моду, архитектуру и другие направления креативного бизнеса. За четыре года существования Дизайн-завода «Флакон», организаторы создали творческий кластер в области промышленного дизайна в рамках офисного центра в стиле loft.

Реконструированные заводские пространства служат местом для расположения шоу-румов дизайнерских товаров, творческих мастерских, креативных агентств, также на «Флаконе» поводятся выставки, презентации, концерты, а также другие культурные мероприятия. Таким образом, группе компаний «Realogic» удалось создать на ревитализованной территории современный креативный кластер, пользующийся устойчивым спросом в среде творческой молодежи.

Что касается процедур, которые были реализованы в рамках перепрофилирования завода, то можно выделить пять основных этапов. Во-первых, была разработана концепция ревитализации территории, включая бизнес-модель и способы ее монетизации. Во-вторых, территория бывшего завода была благоустроена, было выполнено зонирование и навигация.

Третий этап включал в себя создание инфраструктурных объектов – площадок для проведения мероприятий, дизайн-мастерские, торговые площадки и др. На четвертом этапе создатели Дизайн-завода «Флакон» сформировали сообщество внутри объекта и определили основные инструменты коммуникации этого сообщества. На заключительном этапе была разработана и реализована стратегия продвижения объекта, установлены партнерские взаимоотношения с ключевыми игроками пространства.

Вышеперечисленные примеры – европейские и российский иллюстрируют тенденцию к переосмыслению промышленных территорий, которые были выведены из эксплуатации.